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Valeur locative industrielle : du prix de revient aux loyers DECLOYER, un virage (trop) brutal ?
L’évaluation des locaux industriels : la singularité de la méthode comptable.
Depuis l’origine, le législateur a considéré que les établissements industriels ne pouvaient pas être évalués comme de simples locaux commerciaux ou de bureaux. Ces sites — souvent occupés en pleine propriété et dotés d’installations spécifiques — ne disposent ni d’un marché locatif abondant, ni de loyers comparables permettant de dégager une valeur locative de marché fiable.
C’est pourquoi l’article 1499 du CGI a instauré une méthode dite « comptable » :
La valeur locative est déterminée à partir du prix de revient des constructions et installations passibles de la taxe foncière, tel qu’il ressort de la comptabilité de l’entreprise;
Ce prix de revient est corrigé par des coefficients réglementaires, puis converti en valeur locative par application de taux d’intérêt forfaitaires.
L’objectif est double :
- Disposer d’une base objective et contrôlable, issue du bilan de l’entreprise, plutôt que de loyers parfois inexistants ou atypiques ;
- Assurer une égalité de traitement entre un site en pleine propriété et un site exploité via des montages locatifs (crédit-bail, location intra-groupe), où le loyer pourrait être techniquement modulé.
Cette logique distingue clairement la fiscalité des établissements industriels de celle des locaux commerciaux, pour lesquels la valeur locative cadastrale repose largement sur l’observation des loyers de marché et leur mise à jour par secteur de référence.
Avant la loi de finances pour 2026 : la valeur locative industrielle évoluait par indexation sur l’IPCH
Une fois la valeur locative industrielle déterminée par la méthode comptable, restait à la revaloriser chaque année. Jusqu’à la loi de finances pour 2026, le mécanisme retenu était simple : on appliquait un coefficient annuel fondé sur l’indice des prix à la consommation harmonisé (IPCH) publié par l’INSEE/Eurostat.
Cette indexation a eu des effets notables : un niveau de revalorisation annuel moyen de 3,37 % sur les 4 dernières années, avec un pic à +7,1 % en 2023 et un plancher à +0,8 % en 2026.
Dans le même temps, les locaux professionnels et commerciaux, revalorisés selon des coefficients issus des loyers constatés, n’ont progressé que de +0,7 % et +0,8 % sur les mêmes années. Cette asymétrie a été pointée dans les travaux parlementaires comme une source de tension sur la fiscalité locale pesant sur l’appareil productif, venant en partie neutraliser la réduction de 50 % des bases foncières accordée aux établissements industriels en 2021.
La loi de finances pour 2026 : bascule de la revalorisation vers les loyers DECLOYER
L’article 45 de la loi de finances pour 2026 modifie profondément ce schéma. Le nouvel article 1518 bis du CGI prévoit qu’à compter de 2027, la revalorisation annuelle des valeurs locatives des bâtiments et terrains industriels évalués selon l’article 1499 sera alignée sur celle des autres locaux professionnels.
Concrètement : chaque année, on calculera un coefficient de revalorisation égal à la moyenne nationale des coefficients d’évolution départementaux des loyers constatés pour les locaux professionnels.
Ces loyers proviennent des déclarations DECLOYER, souscrites par les propriétaires de locaux commerciaux et professionnels pour alimenter la révision des valeurs locatives.
La conséquence est claire : les valeurs locatives industrielles ne seront plus indexées sur l’IPCH, mais sur l’évolution des loyers de locaux professionnels — principalement commerciaux et tertiaires — telle qu’elle ressort des bases DECLOYER.
Une cohérence affichée… mais une vraie question d’équité
Sur le papier, l’intention est louable : rapprocher la revalorisation des valeurs locatives industrielles de la dynamique « réelle » des loyers d’immobilier d’entreprise, afin d’éviter les à-coups liés à l’IPCH. Mais plusieurs éléments rendent ce choix discutable, voire incohérent au regard de l’histoire de la valeur locative industrielle.
Un lien rompu entre base et revalorisation
La base reste fondée sur le prix de revient comptable — logique « capitalistique », propre à l’outil industriel.
La revalorisation sera désormais adossée à des loyers commerciaux et tertiaires issus des déclarations DECLOYER, sans lien direct avec les structures de coûts et de rentabilité de l’industrie.
Les établissements industriels ne sont pas dans DECLOYER
Les sites industriels relevant de l’article 1499 ne font pas l’objet de déclarations DECLOYER : ce sont surtout les commerces et bureaux qui alimentent cette base. Pourtant, leurs valeurs locatives seront désormais réévaluées en fonction de loyers qu’ils n’ont ni déclarés, ni subis — ce qui interroge sur l’équité de la mesure.
Un traitement différent de celui des locaux commerciaux en taxe foncière
Pour les locaux commerciaux, la chaîne est cohérente : valeur locative fondée sur les loyers de marché, revalorisation fondée sur les mêmes loyers via DECLOYER.
Pour l’industriel, on aboutit à une construction hybride : base « comptable » + revalorisation « marché commercial », ce qui brouille la logique d’origine et peut générer des écarts inattendus entre territoires.
Ce que cela implique concrètement pour les entreprises industrielles
Pour les entreprises industrielles, la parfaite compréhension de la base à laquelle sera appliquée ce coefficient de revalorisation est déterminante pour maîtriser l’évolution de leurs impôts locaux, sécuriser leurs choix d’implantation et maintenir une visibilité pluriannuelle sur le coût d’occupation de leurs sites.
La méthode comptable reste. La logique, elle, a changé. Pour les entreprises industrielles, la question n’est plus seulement « quel sera le coefficient en 2027 ? » — c’est « est-ce que je maîtrise vraiment la base à laquelle il va s’appliquer ? » C’est là que tout se joue.
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