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Etablissements industriels : des changements à venir dès 2019 !

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Avis d'expert
mai 21, 2019
4.3

Vous êtes propriétaire d’immeubles industriels ? Qu’ils soient évalués selon la méthode comptable ou la méthode révisée, vous êtes concernés par la Réforme sur la Taxe Foncière et vous avez jusqu’au 30 septembre 2019 pour satisfaire à l’obligation déclarative. Vous vous interrogez sûrement sur les incidences que pourraient avoir ces déclarations sur vos futures relations avec l’administration. Notre expert en fiscalité locale, Vincent Hermille, fait le point.

La loi de finances pour 2019 prévoit des changements pour les établissements industriels, afin de :

  1. Faciliter l’identification de ces établissements
  2. Limiter l’impact d’un changement de méthode d’évaluation
  3. Sécuriser la situation des redevables au regard des risques de contrôle

Tout ceci dans la continuité des travaux relatifs à la révision des valeurs locatives des locaux professionnels et des locaux d’habitation. La loi de finances pour 2019 ouvre, par ailleurs, la porte d’une campagne déclarative d’ampleur nationale destinée à collecter les données indispensables à la recherche et à la modélisation de nouvelles méthodes de détermination de la valeur locative pour les établissements industriels.

Dès 2019Dès 2020Entre 2019 et 2020
Légalisation de la définition de l’établissement industrielCréation d’un seuil de 500 K€ en dessous duquel la qualification industrielle est écartéeCréation d’obligations déclaratives spécifiques destinées à «lancer» les thématiques «Statut artisan» (déclarations en 2019) et «Seuils de 500 K€» (déclarations en 2020)
Changement de la méthode d’évaluation suite au gain ou à la perte du statut d’artisan et prise en compte progressive de l’impact de ce changement sur la valeur locative (disposition issue de l’article 103 de la loi de finances pour 2018 complétée par l’article 156 de la loi de finances pour 2019)Prise en compte progressive de l’impact du changement de méthode d’évaluation suite au franchissement du seuil de 500 K€Création d’obligations déclaratives nouvelles destinées à informer «en rythme de croisière» l’administration du franchissement du seuil de 500 K€ ou de la modification du «Statut artisan»
Obligation faite à l’exploitant d’informer le propriétaire de l’immeuble du franchissement du seuil de 500 K€
  1. faciliter l’identification des établissements industriels,
  2. à limiter l’impact (haussier ou baissier) sur les impôts locaux (1) d’un changement de méthode d’évaluation,
  3. à sécuriser la situation des redevables au regard des risques de contrôle.

Elle ouvre, par ailleurs, les portes d’une campagne déclarative d’ampleur nationale destinée à collecter les données indispensables à la recherche et à la modélisation de nouvelles méthodes de détermination de la valeur locative spécifiques à ces établissements industriels.

2019 : la définition de l’établissement industriel perd sa nature jurisprudentielle pour être légalisée !

Ainsi, au 1er janvier 2019, la définition de l’établissement industriel perd sa nature jurisprudentielle (2) pour être légalisée et incorporée à l’article 1500 du Code général des impôts (CGI).

L’établissement industriel sera alors défini comme celui :

  • servant à l’exercice d’une activité de fabrication ou de transformation de biens corporels mobiliers qui nécessite d’importants moyens techniques ;
  • ou servant à l’exercice d’autres activités qui nécessitent d’importants moyens techniques lorsque le rôle des installations techniques, matériels et outillages mis en œuvre est prépondérant.

Cette légalisation de la définition prétorienne ne simplifie cependant pas le travail de qualification d’un immeuble en établissement industriel dans la mesure où elle n’apporte aucune grille de lecture permettant d’appréhender la portée des critères d’« importance » et de « prépondérance ».

Or, l’« importance » et la « prépondérance », déjà présents dans la définition jurisprudentielle, sont régulièrement à l’origine de crispations entre l’administration et les redevables lors des discussions destinées à valider si un immeuble est, ou non représentatif, d’un établissement industriel et si, par suite, son évaluation relève de la méthode dite comptable prévue à l’article 1499 du Code général des impôts.

Par une analyse très extensive de ces deux critères, l’administration qualifie fréquemment « d’industriels » les locaux appartenant aux secteurs de la distribution, de la logistique, du commerce de gros ainsi que certains locaux techniques (data-centers par exemple). Si ce positionnement est souvent motivé par des situations de faits spécifiques, l’aspect financier ne peut toutefois être écarté : les requalifications visant à substituer aux superficies le prix de revient des biens passibles de taxe foncière (terrains, constructions, agencements des bâtiments et certaines installations techniques) conduisent, en effet, généralement à une explosion de l’imposition.

Un nouveau critère pour 2020 !

Pour simplifier l’analyse du caractère industriel d’un établissement et en écho à l’inquiétude légitime des entreprises relevant de ces secteurs, le législateur a incorporé à l’article 1500 du CGI un critère nouveau interdisant, à compter de 2020, le recours à la qualification d’établissement industriel si le prix de revient des installations techniques, matériels et outillages présents dans les bâtiments ou sur les terrains et destinés à l’activité est inférieur ou égal à 500.000 €.
Ce seuil correspondant à la somme des « valeurs d’origine des installations techniques, matériels et outillages, détenus par l’exploitant ou le propriétaire ou mis à sa disposition, à titre onéreux ou gratuit, pendant une durée totale d’au moins six mois au cours de l’année civile précédant celle au titre de laquelle l’imposition est établie […] ».Dans une telle situation, l’évaluation relèvera alors des règles applicables aux locaux commerciaux définies à l’article 1498 du CGI.

Ce nouveau critère ne lève toutefois pas toutes les difficultés associées à l’identification d’un établissement industriel

D’abord, les conditions associées à ce nouveau critère interrogent :

  • Que doit-on entendre par « présents dans l’établissement et destinés à l’activité » ?
  • Doit-on comprendre que les locaux servant d’entrepôts aux sociétés exerçant, par exemple, une activité de location de matériels (loueurs de voitures, de bien événementiels, de matériels et outillages de chantiers, …) devront tenir compte du prix de revient de matériels pourtant destinés à ne pas rester sur place et à être utilisés par des tiers ?
  • Les sociétés locataires sur plus de six mois de ces équipements pourront-elles contraindre le propriétaire à leur communiquer les valeurs d’origine ?

Ces interrogations sont d’autant plus fortes que le législateur impose à l’exploitant de l’immeuble d’informer le propriétaire du franchissement du seuil et au même propriétaire de déclarer ce franchissement à l’administration.

Ensuite le seuil de 500.000 € s’avère particulièrement faible de sorte que, concrètement, l’exclusion de droit du périmètre des établissements industriels ne concernera qu’un nombre restreint d’établissements et vraisemblablement de petite taille.

Enfin, cette avancée législative, bien que fort utile, permet seulement d’exciper la non importance des moyens techniques par la constatation d’un « seuil bas » elle ne détermine, en recherche, aucun critère d’appréciation concret lorsque ce seuil est franchi. Dès lors, les débats actuels entre administration et redevables ne pourront que perdurer.

Atténuer les incidences financières inhérentes à un changement de méthode d’évaluation

Pour atténuer les incidences financières inhérentes à un changement de méthode d’évaluation, le législateur crée une réduction temporaire de la valeur locative et limite le droit de reprise de l’administration.

Réduction temporaire de la valeur locative

Ainsi, lorsqu’un immeuble perd ou acquiert la qualification d’établissement industriel (en raison du franchissement du seuil de 500.000 €, de son exploitation par une personne exerçant une activité artisanale ou encore d’un changement d’affectation) et que la différence constatée entre, d’une part, la valeur locative avant le changement de qualification et, d’autre part, celle résultant de la nouvelle qualification excède 30 % de la valeur locative initialement imposée alors, la valeur locative nouvellement imposable est partiellement réduite comme suit :

85 %
du montant de la variation de valeur locative la 1ère année
70 %
du montant de la variation de valeur locative la 2ème année
55 %
du montant de la variation de valeur locative la 3ème année

 

 

40 %
du montant de la variation de valeur locative la 4ème année
25 %
du montant de la variation de valeur locative la 5ème année
10 %
du montant de la variation de valeur locative la 6ème année

Le délai de reprise de l’administration se trouve temporairement réduit lorsque celle-ci détecte la nécessité de procéder à un changement de méthode d’évaluation en raison de la perte du statut d’artisan ou du franchissement du seuil de 500.000 €.

Aucune imposition supplémentaire

Sur le plan pratique, aucune imposition supplémentaire de taxe foncière sur les propriétés bâties et de cotisation foncière des entreprises ne pourra être mise en recouvrement, pour ces motifs, au titre des années antérieures à 2019.

La loi de finances pour 2019 ne répond que partiellement aux interrogations liées à l’évaluation des établissements industriels.

En effet, ces mécanismes n’intègrent pas les réponses nécessaires au renforcement de la sécurité juridique à laquelle tout redevable aspire. La qualification d’établissement industriel au sens de l’article 1499 du CGI et la méthode d’évaluation applicable dépendront toujours d’une analyse des faits sans recours possible à un cadre analytique précisément circonscrit.
De même, les aménagements législatifs apportés par la loi de finances pour 2019 ne solutionnent pas les difficultés liées à l’identification des biens passibles de taxe foncière imposables, à la justification du caractère exonérable des outillages et autres installations et moyens matériels d’exploitation (3) ou encore au suivi et à la mise à jour des valeurs locatives dites « planchers » (4) .
Enfin, ce nouveau cadre ne permet pas d’éliminer le biais « d’opportunité » induit par la révision des valeurs locatives des locaux professionnels.

Ainsi, lorsqu’un immeuble, tel qu’un entrepôt ou une plateforme logistique, est situé dans un département où le tarif par mètre carré applicable aux lieux de dépôt couverts est particulièrement élevé, la tentation de ne lui trouver aucun attrait industriel peut être grande …

Une obligation déclarative spécifique pèsera en 2019 sur les propriétaires

Pour résoudre les difficultés inhérentes à la détermination de la valeur locative des établissements industriels, le législateur envisage de modifier la méthode d’évaluation actuellement retenue. A ce titre, une obligation déclarative spécifique pèsera en 2019 sur les propriétaires de ces locaux.
L’article 156 de la loi de finances pour 2019 prévoit que le gouvernement remettra au Parlement, au plus tard le 1er avril 2020, un rapport d’évaluation permettant d’identifier les effets d’un changement des modalités d’évaluation des établissements industriels.
Ce rapport devra permettre d’identifier, au niveau national, au niveau local et par type d’activité, les conséquences d’une telle réforme du point de vue des valeurs locatives des biens et des cotisations associées, des conséquences financières pour les propriétaires et les exploitants, les collectivités territoriales, les établissements publics de coopération intercommunale et l’Etat, des transferts de fiscalité entre les catégories de contribuables, ou encore des conséquences sur les potentiels financier et fiscal des collectivités territoriales, la répartition des dotations de l’Etat et les instruments de péréquation.

Pour alimenter ses travaux, l’administration a invité les propriétaires d’établissements industriels à déposer des déclarations dans lesquelles devront être obligatoirement mentionnés :

  • l’activité exercée ;
  • la surface des terrains et bâtiments ;
  • leur valeur vénale de la propriété telle qu’elle serait constatée si elle était libre de toute location ou occupation ;
  • le montant du loyer annuel éventuel (hors charges et hors taxes) ainsi que la valeur des installations techniques, matériels et outillages.

Compte tenu du délai accordé à l’administration pour remettre son rapport au Parlement et des échéances électives à venir (renouvellement des conseils municipaux en 2020 et des conseils départementaux en 2021), une éventuelle réforme ne devrait, selon toute vraisemblance, pouvoir prendre corps qu’à compter de 2022.

Une question de fond reste cependant à ce jour en suspens

Les informations attendues des propriétaires conduisent à penser que l’administration pourrait, à l’instar de la méthodologie retenue dans le cadre de la révision des valeurs locatives des locaux professionnels, privilégier la création de grilles tarifaires par types d’activités exercées au sein des établissements industriels.
Elle pourrait également s’orienter vers l’application d’un taux d’intérêt à la valeur vénale des immeubles ; taux différencié en fonction des types d’activités exercées.
Enfin, les données relatives aux installations techniques, matériels et outillages pourraient être exploitées en vue de créer des sous catégories au sein de chaque secteur d’activité.


Une question de fond reste cependant à ce jour en suspens : le prix de revient de ces biens doit-il, ou non, intégrer celui des outillages, autres installations et moyens techniques actuellement exonérés de taxe foncière sur les propriétés bâties (et exclu du calcul de la valeur locative imposable à la CFE) ?
Si tel était le cas, la non déclaration du prix de revient afférent à ces biens pourrait laisser penser que le redevable ne les considère pas nécessairement comme exonérables ce que l’administration pourrait en toute bonne foi être tentée de tenir pour acquis.
Si le législateur destine expressément les données de ces déclarations à des fins de simulation et réfute tout autre usage (contrôle ou redressement fiscal), un doute peut néanmoins exister quant à l’introduction d’un biais dans le cadre des relations avec l’administration.
En toutes hypothèses, les propriétaires devront s’attacher à souscrire le plus fidèlement possible les éléments demandés par l’administration et retourner cette déclaration au plus tard le 30 septembre 2019.


(1) Taxe foncière sur les propriétés bâties, cotisations foncières des entreprises et leurs taxes additionnelles
(2) Jusqu’alors issue de l’arrêt du Conseil d’Etat du 27 juillet 2005, Société des Pétroles Miroline (n°261899)
(3) 11° de l’article 1382 du Code général des impôts
(4) Article 1518 B du Code général des impôts

 

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