Cela pourrait presque relever d’un paradoxe, mais c’est un fait. Le e-commerce a contribué à un rapprochement récent entre bailleurs et enseignes tant, finalement, les intérêts de ces deux acteurs du centre commercial sont convergents. Mais l’équilibre reste difficile à trouver.
Les chiffres actuels
Le développement du e-commerce a indubitablement réduit l’attractivité de la plupart des centres commerciaux fondés sur un modèle « traditionnel » décliné il y a encore quelques années. Selon Procos/Stackr (Tribune d’expert 03/10/2018) la fréquentation des magasins en centres commerciaux a baissé de 25 % depuis 5 ans avec, pour corolaire, une diminution des chiffres d’affaires et une augmentation généralisée des taux d’effort (somme du loyer et des charges payés rapportés au chiffre d’affaires du point de vente).
Désormais, les habitudes de consommation se multiplient et se diffusent selon d’autres canaux : e-commerce, réseaux sociaux, lieux de flux, retail parks, nouveaux quartiers, proximité, tiers lieux … En France, le poids d’internet dans le commerce de détail atteint 9 % et il est déjà de 17 % en Grande Bretagne (Procos – Octobre 2018).
Cela étant, les « retailers », comme les bailleurs, en sont persuadés ; dans l’environnement du commerce multicanal qui se dessine, les magasins resteront indispensables. Les prévisions indiquent déjà que 80 à 85 % du chiffre d’affaires sera réalisé en points de vente.
Vers un cercle économique vertueux ?
Face à un business model en difficulté, les propriétaires de centres commerciaux doivent investir, transformer et réinventer un concept qui permette aux enseignes de conserver des implantations stratégiques mais surtout de rester rentables.
Or, à l’exception des centres les moins attractifs, les loyers continuent de se maintenir, sinon de croître, tandis que les charges d’exploitation et les travaux refacturés aux commerçants sont en perpétuelle augmentation.
Durant la période passée, les enseignes pouvaient supporter des coûts d’exploitation parfois élevés. D‘une part parce que la fréquentation des centres commerciaux permettait la réalisation de chiffres d’affaires suffisants et qu’il y avait une réelle nécessité économique à être présent dans la plupart des centres commerciaux. D’autre part, les charges locatives étaient souvent « noyées » dans une comptabilité à étage (copropriétés, multiplicité organes de gestion, imprécisions des baux quant à la nature des charges récupérables etc…).
Les rapports de force entre bailleurs et preneurs pouvaient aisément tourner à l’avantage de ces premiers.
Au seuil de la nouvelle période qui s’ouvre, les propriétaires de centres doivent travailler à un meilleur équilibre du coût immobilier et permettre aux commerçants de ramener leur taux d’effort à un niveau économiquement viable. Il en va essentiellement de la pérennité du secteur de l’immobilier commercial professionnel.
Or, si les loyers devraient petit à petit s’ajuster en fonction du marché et au fur et à mesure des renouvellements et prises à bail nouvelles (avec des mesures d’accompagnement de plus en plus élevées), les charges qui représentent parfois jusqu’à 40% (hors fiscalité) du coût immobilier global pour les commerçants, restent quant à elles un réel point d’achoppement dans les négociations.
Améliorer les bonnes pratiques
Certes, la loi Pinel est venue préciser la nature et les modalités de répartition des charges entre bailleurs et preneurs. Cela étant, le chantier semble encore vaste pour atteindre un réel point de convergence. Notamment :
- Côté bailleurs : assumer une plus grande partie des travaux souvent liés aux rénovations, à la vétusté ou aux mises en conformité, tel que cela se fait dans la phase de lancement de nouveaux centres. Assumer une prise en charge plus conséquentes des honoraires de gestion ;
- Côté gestionnaires : œuvrer à une optimisation plus ambitieuse des charges d’exploitation afin de réduire leur volume et présenter es comptes de manière plus lisible ;
- Côté preneurs : se mettre en capacité de procéder à un examen scrupuleux des termes contractuels au moment de la négociation ou la renégociation du bail et procéder à un examen attentif et systématique des comptes et redditions de charges tout au long de la vie du bail.
Pour conclure…
L’avenir des centres commerciaux passera inévitablement par une refonte du modèle à développer sous l’égide d’un partenariat propriétaires – commerçants. Mais la pérennité de celui-ci est d’ores et déjà conditionnée par la garantie donnée aux enseignes de conserver un niveau de rentabilité économiquement viable. Celui-ci passe aussi par la maîtrise des charges locatives et une répartition équilibrée.
Cet article a été rédigé avec le cabinet d’avocats Gouache. Le partenariat Ayming – Cabinet Gouache, nous permet d’offrir à nos clients la complémentarité des expertises juridiques et financières afin d’aborder de façon globale les enjeux immobiliers de nos clients. Cette alliance vise à proposer un accompagnement complet permettant une meilleur maîtrise des charges locatives à nos clients.
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